Komerční budovy mají často vysoký obrat. Hledání nových nájemců může být velmi časově náročné, což je důvod, proč mnozí majitelé nemovitostí rozhodnou pracovat s komerčními makléři, aby obsadili volná místa. Jako bonus mají makléři zkušenosti a vztahy a často najdou nové nájemníky mnohem rychleji než majitel domku, což znamená, že pronajímatel může začít sbírat nájem dříve. Přirozeně však makléř nebude pracovat zdarma, což je místo, kde nájemní provize přicházejí.
Co je leasingová komise?
Spíše než pronajímatel platit zprostředkovateli paušální sazbu za přivedení jakéhokoli nájemce, který si může najít, jsou zprostředkovatelé komerčních nemovitostí motivováni tím, že jim poskytnou provizi založenou buď na části nájemného, nebo na poplatek za čtvereční stopu. To jim pomáhá motivovat k nalezení dlouhodobého nájemce, který bude v budově pronajmout co největší prostor.
Jak jsou vypočteny leasingové provize
Zda je makléř placen část nájmu nebo poplatek za čtvereční stopu obecně závisí na druhu nemovitosti. Maloobchodní, zdravotnické a průmyslové pronájmy jsou zpravidla vypláceny na základě procentního podílu nájemného. Tato sazba je obvykle vyšší na začátku leasingu a v průběhu času se snižuje. Typická struktura představuje 6% celkového nájemného za prvních pět let nájmu, 3% z celkového nájemného v příštích pěti letech a 1,5% nájemného za zbývající období. Volitelné rozšíření o pronájmy mohou vést k dodatečné platbě zprostředkovateli, obecně při nejnižší sazbě dohodnuté v nájemní smlouvě. Procentní sazby Komise se budou lišit podle trhu, typu majetku a samotného makléře.
Příklad leasingové komise
Jako příklad s použitím výše uvedené struktury provizí 6 - 3 - 1,5 procent, představte si, že podnik zaplatí za pronájem 5 000 dolarů za měsíc a podepíše 15letou smlouvu o pronájmu s možností prodloužení smlouvy o další pět let na konci doby pronájmu. Komise za prvních pět let by měla být 18 000 dolarů (měsíční nájemné ve výši 5 000 dolarů krát 12 měsíců měsíčně pět let násobku sazby.06 provize). Komise za příštích pět let přijde na 9 000 dolarů (měsíční nájemné ve výši 5 000 dolarů krát 12 měsíců měsíčně pět let násobku sazby provize.03). Komise za posledních pět let bude 4,500 dolarů (měsíční nájemné ve výši 5,000 dolarů krát 12 měsíců měsíčně krát pět let násobek sazby.015 provize). Celkově by makléř udělal provizi ve výši 315 000 dolarů.
Na konci leasingu, pokud se nájemce rozhodl prodloužit dobu pronájmu dalších pět let, obdrží makléř dalších 4,500 dolarů. Pokud se poté rozhodne obnovit, zprostředkovatel, který vyjednal podmínky nové smlouvy o obnově pronájmu, by byl zaplacen a tato sazba by pravděpodobně byla nižší než sazba původně účtovaná prvním zprostředkovatelem.
Obecné kancelářské prostory Leasingové komise
Obecně platí, že poplatek za makléř je zpravidla vypočítán na základě čtvercových záznamů pronajatého prostoru. Tato sazba je obvykle dolar na čtvereční stopu, ale opět se může lišit podle trhu a makléře. Za předpokladu, že dolar za čtvereční stopu bude tato komise mnohem jednodušší. Například, pokud nájemce pronajme 15 000 čtverečních stop, bude provize 15 000 dolarů.
Rozšíření a obnovení
Pro expanzi by měl makléř zaplatit za nový pozemek další poplatek na základě zvýšeného nájemného a provize za dobu, po kterou expanze proběhla. Například, pokud se společnost z prvního příkladu výše rozšířila na sedmém roce svého 15letého pronájmu, pronajímatel by dlužil makléři provizi za zvýšené nájemné za 3procentní sazbu po zbytek prvního desetiletého období a 1,5% za pět let.
Kdy jsou zprostředkovatelé placeni?
Makléři doufají, že dostanou zaplaceno co nejdříve po podepsání nájemní smlouvy, a mnozí to uvedou v dohodě o kótování. Majitelé nemovitostí však obecně prospívají tím, že makléř souhlasí, že budou placeni pouze poté, co se nájemce přestěhuje do prostoru a začne platit nájemné. To bude motivovat makléře, aby se pokusil dostat nájemce a zaplatit nájem co nejdříve a to pomůže zajistit, že makléř bude pouze pracovat se stabilními nájemníky, kteří zůstanou finančně solventní dost dlouho na zaplacení první nájemné šeku. Není to neslýchané, aby se společnosti dostaly do několika měsíců poté, co se přestěhovaly do nové budovy, než kdyby dokonce zaplatili nájemné. Tím je zajištěno, že nejméně nebudete platit leasingovou provizi nad tím, že poskytnete mrtvému podniku bezplatný nájem.
