Investování do bytových jednotek může být skvělým způsobem, jak generovat pasivní příjem a bohatství nebo zkušenosti vyvolávající vlasy a chudobu. Než si koupíte nějakou víceúpravovou budovu, ujistěte se, že ji správně vyhodnotíte. Zde jsou některé pokyny.
Položky, které budete potřebovat
-
Tužka a papír
-
Telefon
-
Kožená obuv
-
Peníze
Začněte s nějakou hotovostí. I když je možné se zapojit do víceúčelových investic "bez peněz dolů", takové obchody jsou málo a daleko a jsou obtížné vyjednávat. Ukládejte penny a přiveďte peníze na stůl, i když je to jen 5%. Udržujte nějaké hotovost v rezervě pro volná místa a opravy.
Vyzkoušejte realistické nájemné. Než předložíte nabídku na nějakou budovu, ujistěte se, že víte, jaké jsou tržní nájemné pro danou oblast. Jděte kolem, podívejte se na srovnatelné budovy, zkontrolujte novinové reklamy a uskutečněte volání, které předstírají, že jsou nájemci. Musíte být schopni přesně odhadnout nájemné před tím, než budete moci realisticky rozhodnout o koupi nemovitosti.
Určete čistý provozní výnos (NOI) za nemovitosti, které vás zajímají. Vaše daň z příjmů z přidané hodnoty je příjem, který jste zbyli po splnění všech výdajů (včetně příspěvku na volné pracovní místo, ale bez hypotéky a daní). Například pokud vaše budova získává 100 000 dolarů ročně v nájemném (včetně volných míst) a má 30 000 dolarů ročně v údržbě, inženýrství apod., Vaše NOI je 70 000 dolarů.
Určete rychlostní limit pro budovy, které vás zajímají. Investice do bytových domů potřebují dobrý peněžní tok, aby přežili volná pracovní místa, údržbu a opravy. Paušální sazba je čistý (nehrubý) výnos dělený kupní cenou. Pokud si koupíte budovu za 500 000 dolarů a budete mít před zdaněním ročně čistý provozní výnos ve výši 50 000 dolarů, návratnost investice (cap rate) je 10% procent. Vzhledem k problémům s provozem budovy opravdu chcete koupit vícejednotku, která se vrátí méně, než byste mohli dostat na bezproblémové CD?
Určete násobitel hrubé sazby. Vezměte navrhovanou prodejní cenu a rozdělte ji o roční hrubý výnos z pronájmu. Například pokud je kupní cena 500 000 dolarů a roční hrubé nájemné činí 50 000 USD, GRM je 10. Porovnejte toto číslo s několika výpisy ve vaší oblasti a budete mít hrubý ukazatel toho, jak se váš majetek porovná s jinými nemovitostmi na místním trhu.
Tipy
-
Mějte strategii ukončení. Budete modernizovat budovu a řídit vyšší nájemné? Přemýšlíte o něm? Provádíte kosmetické opravy a stříhání? Vaše strategie zvýšení hodnoty budovy se bude hrát v ceně, kterou můžete zaplatit.
Varování
Zkontrolujte všechny jednotky ve vaší budově. Podívejte se na skvrny ukazující na netěsnosti pod dřezy a na strop. Zkontrolujte stav kabeláže, střechy a instalace a ujistěte se, že jednotlivé jednotky jsou správně měřeny. Vytvořte seznam potřebných oprav a použijte jej jako bod jednání.
