Pokud podnikáte v oblasti investic do komerčních nemovitostí, budete znát kritéria upisování úvěrů, jako je poměr úvěru k hodnotě (LTV) a poměr krytí dluhové služby (DSCR). Banky obvykle používají tyto metriky při rozhodování o tom, zda mají půjčku poskytnout. Dluhový výnos je nový kluk na upisovacím bloku. Zájemci se jim to líbí, protože na rozdíl od LTV a DSCR se nespoléhá na tržní hodnotu, amortizační období a úrokovou sazbu, které mohou být buď manipulovány, nebo které se mění v průběhu času.
Tipy
-
Dluhový výnos vypočítává riziko spojené s hypotékou komerčních nemovitostí vydělením čistého provozního výnosu z nemovitosti o částku úvěru.
Testy rizik pro komerční půjčky
Většina bank uplatňuje dva testy pro posouzení rizika spojeného s komerčním úvěrem na nemovitost: poměr krytí dluhové služby a poměr úvěru k hodnotě. Vzorec DSCR hodnotí, zda čistý provozní výnos z nemovitosti - veškeré nájemné a výnosy z nemovitosti snížené o provozní výdaje - přesáhne hypoteční platby se zdravou rezervou, takže stále máte dostatek peněz na zaplacení úvěru, i když náklady vzrostou nebo se sníží nájemné. Například věřitel může vyžadovat čistý provozní výnos (NOI) ve výši 1,50 USD za každou vypůjčenou částku 1 dolar.
Poměr LTV představuje částku hypotečního zástavního práva děleného hodnotou nemovitosti. Takže pokud jste půjčili 500 000 dolarů na financování budovy ve výši 800 000 USD, LTV by bylo 62,5%. Nízká hodnota LTV kolem 75 procent nebo méně znamená, že banka má dobrou šanci vrátit peníze zpět do prodeje, i když se nemovitost stala méně cennou v průběhu času.
Co je dluhový výnos?
Problém s LTV spočívá v tom, že se mění s tím, jak se změní tržní hodnota daného majetku, takže je s touto metrikou těžké získat statickou míru rizika. Podobně, vzhledem k tomu, že výpočet DSCR závisí na úrokové sazbě a době amortizace úvěru, můžete manipulovat s těmito faktory, abyste zvýšili DSCR. Například zvýšení doby odpisování z 20 let na 25 let by mohlo dosáhnout nižší roční splátky úvěru, a tak zvýšit DSCR na přijatelnou úroveň, a to i přesto, že úvěr bude časově náročnější. Aby tyto nedostatky kompenzovaly, věřitelé zpravidla hodí dluhový výnos do upisovacího mixu. Dluhový výnos nabízí jiný způsob, jak měřit riziko úvěru komerčních nemovitostí za použití pouze NOI a celkové částky úvěru.
Jak vypočítat výnosnost dluhu
Matematika je jednoduchá k výpočtu výnosu dluhu: rozdělíte čistý provozní výnos nemovitosti o navrhovanou výši úvěru. Předpokládejme například, že kupujete budovu ve výši 1 milionu dolarů a NOI je 50 000 dolarů ročně. Máte 300 000 dolarů v hotovosti a chtěli by si půjčit 700 000 dolarů na nákup budovy. Úvěr vypočítává dluhový výnos ve výši 50 000 USD / 700 000 USD nebo 7,14 procent. Věřitelé obecně stanovují minimální výnosy dluhů před schválením hypotéky. Takže zjistíte, že věřitelé přepočítají výpočet na jeho hlavě pro výpočet hypotečního úvěru, kde NOI dělený výnosem dluhu dává maximální výše úvěru. Například, pokud věřitel požaduje dluhový výnos 10%, pak naše 50.000 dolarů nemovitost NOI bude mít nárok pouze na půjčku ve výši $ 500.000.
Dluhový výnos versus Cap
Eagle-eyed realitní investoři si uvědomí, že definice výnosu dluhu vypadá spíše jako limit, který porovnává NOI s cenou budovy - 50 000 dolarů / 1 milion dolarů ve výše uvedeném příkladu nebo 5 procent. Podobnost je záměrná. Je to proto, že věřitel využívá efektivní výnosový vzorec, aby pochopil, jaký druh návratnosti investic může očekávat na svých penězích, pokud to musí uzavřít. Vyšší poměr výnosů dluhů znamená, že v poměru k výše splátky úvěru přichází více nájemného, takže existuje reálná šance, že banka neztratí, pokud by dlužník nesplácel hypotéku.
Jaký je dobrý výnos dluhu?
V oblasti komerčních nemovitostí je typický minimální přijatelný dluhový výnos 10 procent. Avšak skutečné číslo, které jste citovali, bude záviset na typu majetku, finanční síle nájemce a úrokových sazbách. Rizikové typy nemovitostí, jako jsou hotely, které mohou mít kolísavé sazby neobsazených míst a nepředvídatelné nevýhody, obvykle vyžadují vyšší výnosy dluhů než stabilnější investice do kanceláří. Ve věřiteli mluví, vyšší výnos dluhu naznačuje "nižší pákový efekt", což naznačuje nižší úvěrové riziko.
