Jako vlastník firmy se můžete setkat s potřebou nových zařízení, a to buď k zahájení podnikání nebo k rozšíření stávající společnosti. Nezáleží na tom, jaký druh podnikání byste mohli vlastnit, druh majetku, který nakonec vyberete, bude pravděpodobně obchodním majetkem. Komerční budova je prostě nemovitost, která je využívána pro obchodní účely. Komerční nemovitost může být dále rozdělena do šesti podklasifikací podle konkrétní podnikatelské činnosti, která se na ní provádí. Pronájem komerčního majetku pro vaše podnikání není obvykle tak jednoduchý a přímý jako zajištění nájemního bydlení pro byt, například. Jednání o komerčních budovách a nemovitostech mohou být poměrně složitější, stejně jako nájemní smlouvy s řadou různých nájemních struktur, které mohou nabízet různé komerční majitelé.
Tipy
-
Komerční budova je budova, která je využívána k podnikatelskému účelu, a to buď přímo tím, že ubytovává určitou firmu nebo vytváří zisk, jako u obytných nájemních budov.
Co je komerční budova?
Každá nemovitost, která se používá pro obchodní činnosti a činnosti, představuje obchodní majetek, ať už jde o prostou půdu, nebo se zlepšuje budovami a jinými zařízeními. Komerční budova je jakákoli struktura, ve které je provozován nebo provozován obchodní účel. To zahrnuje jak přímé použití, kde společnost podniká mimo vlastní budovu, tak i nepřímé využití, kde samotná budova je podnikání.
Příkladem přímé užívání komerční budovy by se mohla nacházet obchod s potravinami nebo obchod s mechanikem, který se nachází v dané budově. Příkladem nepřímého obchodního využití jsou bytové domy, kde je pronájmem jednotlivých bytů podnikatelská činnost, která probíhá v těchto budovách.
Budovy a nemovitosti označené jako komerční povahy podléhají v mnoha případech různým daňovým a finančním pravidlům, jakož i dalším nebo odlišným právním požadavkům a zákazům. Obchodní označení také vyvolávají různá pravidla financování nákupu, pronájmu a zlepšování.
Příklady komerčních budov
Komerční budovy a majetek jsou obecně rozděleny do šesti různých typů nebo kategorií:
- Kancelářské budovy
- Maloobchodní budovy
- Průmyslové stavby
- Vícebodové bydlení
- Hotely a motely
- Speciální budovy
Ať už se nacházejí ve městech nebo předměstských čtvrtích, jsou kancelářské budovy běžně viděným typem komerční budovy. Z menších budov v několika patrech až po mrakodrapy stovky metrů vysoká, kancelářské budovy se nacházejí téměř všude ve Spojených státech a dalších rozvinutých zemích. Jeden specifický podtyp kancelářských budov, budova zdravotnické kanceláře, se považuje za specializované použití. Kancelářské budovy všech typů si mohou pronajmout jednotlivé kanceláře, apartmá nebo podlahy pro mnoho nájemců nebo pro jednoho nájemce, který pak rozdělí budovu podle svého uvážení. V mnoha případech jsou kancelářské budovy nabízeny nájemcům spolu s příležitostí k tomu, aby prostor byl postaven podle specifikací nájemce.
V maloobchodních nemovitostech a budovách sídlí veškeré maloobchodní prodejny a restaurace. Tento segment trhu s komerčními nemovitostmi může být docela složitý, s četnými místními předpisy o územní úpravě a státními právními předpisy platnými pro různé typy maloobchodních budov as tržními sazbami, které závisí do velké míry na typu budovy, velikosti, uspořádání a počtu a typ nájemníků. Například maloobchodní nemovitosti mohou být jednopatrové budovy, jako jsou obchůdky, které jsou umístěny v jedné drogerii, nebo velké, multi-nájemní nemovitosti, jako jsou nákupní střediska zakotvená několika velkými obchody s několika menšími obchody, stánky a kiosky.
Budovy, ve kterých se nachází výroba, opravy, výzkum a vývoj a sklady, jsou známé společně jako průmyslové budovy. Tyto komerční budovy mají tendenci být umístěny ve speciálně určených zónách vytvořených místními nařízeními a nařízeními. Obecně se nacházejí mimo silně urbanizované oblasti, ale jsou blízko mezistátních dálnic a dalších silně cestovaných silničních, železničních a přepravních skladišť. Určené průmyslové zóny budou často organizovány do průmyslových parků, ve kterých jsou umístěna zařízení pro několik firem. Vzhledem k tomu, že dodatečné hlukové a dopravní provozní budovy mají tendenci produkovat, jsou tyto pásové oblasti obvykle izolovány vyrovnávacími oblastmi z obytných čtvrtí.
Komerční budova s více rodinami je omezena především na všechny obytné nemovitosti, které mohou ubytovat více rodin na místě. To by vyloučilo rodinné domy, ale zahrnovalo by to kondominium, byt a vývoj města. Rodinná rezidence se zabývá komerčním účelem investováním a řízením svých vlastníků, přičemž příjmy plynou z vyplácení nájmů obyvatel. Budovy na pronájem bytů jsou dále klasifikovány podle následujících linií, založené na podlahách, umístění a přítomnosti či nepřítomnosti výtahu:
- Výškové budovy zahrnují jeden nebo více výtahů a minimálně devět podlaží.
- Stoupající budovy zahrnují několik příběhů, i když obvykle méně než devět, a výtah.
- Procházkové budovy mají více podlaží, obvykle čtyři až šest, ale bez výtahů.
- V budovách ve zahradním stylu se nacházejí více bytů ve třech nebo méně příbězích s nádvořím nebo zahradním terénem.
- Vyráběné obytné parky nebo obce (známé také jako "přívěsové parky", ačkoli to je často chápáno v hanlivém smyslu) nabízejí pozemky pro pronájmy majitelům, kteří umísťují své mobilní nebo vyrobené domovy (jedno- nebo dvoupatrové domy) a připojit je k existujícím zdrojům.
- Speciální bydlení je jakýkoli rodinný bytový dům, který je určen konkrétnímu segmentu obyvatelstva nebo je specificky zaměřen na ně, jako jsou rodiny s nízkými příjmy nebo seniory.
Hotelové a motelové nemovitosti poskytují ubytování na vyžádání pro obchodní cestující i turisty. Hotely mohou být ve velkém měřítku a buď samostatné butikové hotely, nebo ve vlastnictví řetězců. Hotely s vyššími cenovými cenami mají tendenci poskytovat nebo pronajímat prostory dalším podpůrným firmám, které poskytují přidanou hodnotu pro hotelové hosty, jako jsou lázně, kadeřnictví, restaurace, bary a oděvní prodejny. Na druhém konci spektra jsou nízkopodlažní motely bez dalších vybavení či restaurací na místě. Kromě toho velké letovisko a kasina jsou specializované hotelové nemovitosti, které nabízejí ubytování v širokém rozmezí cenových bodů.
Konečně existuje kategorie "zvláštního účelu" zahrnující nerezidentní nemovitosti vlastněné majiteli, kteří investují do komerčních nemovitostí, ale vlastnosti přirozeně neodpovídají žádné z výše uvedených charakteristik, jako jsou bowlingové dráhy, minigolfové kurzy a skladovací prostory.
Jaký je smysl komerčního leasingu?
Kromě několika kategorií komerčních nemovitostí se můžete také setkat s různými druhy komerčních pronájmů. Zatímco obchodní smlouvy o pronájmu mají tendenci obsahovat několik typů společných klauzulí, specifická struktura nájemních podmínek se může lišit dramaticky, včetně zejména platebních závazků nájemce. Který druh leasingu je pro vaši firmu vhodný, závisí na mnoha faktorech, včetně vašich podnikatelských záměrů a cílů pro nemovitost, projekcích peněžních toků a hotovosti na straně druhé a dalších prvků finančních prostředků a operací vaší společnosti.
Smlouva o pronájmu jednorázového pronájmu nebo čistého pronájmu ukládá nájemci povinnost platit pouze pravidelné nájemné (nicméně lze jej vypočítat), služby a daň z nemovitosti. Pronajímatel v čistém nebo jednorázovém pronájmu se stará o (nebo platí za) údržbu, opravy a pojištění majetku a veškeré jeho vylepšení.
Dvojité čisté a čisté pronájmy obvykle vyžadují, aby nájemce zaplatil nájemné, služby, daně z majetku a pojištění budovy a veškeré části prostor obsazených nájemcem. Pronajímatel platí pouze za údržbu a opravy nebo je provádí na vlastní náklady. V pronájmech s trojitou čistou plochou pronajímatel platí pouze strukturální opravy nemovitosti nebo budov, zatímco nájemce přebírá kromě nájemného všechny ostatní náklady a náklady.
Nakonec plný servis a upravený hrubý nájem obecně rozděluje náklady na strukturální opravy a všechny náklady, které spadají pod označení "provozní náklady" (včetně daní z majetku, pojistného, služeb a údržby) mezi oběma stranami. U budov, ve kterých sídlí více nájemníků, jako jsou nákupní střediska a nákupní místa, je nejvíce běžně přijatá struktura úplné nebo upravené hrubé leasingové struktury. Pokud se zvyšují provozní náklady, nájem neplatí.
Jednání o komerčním pronájmu
Při hledání správného obchodního majetku pro vaše podnikání je vhodnost nemovitosti a jejích budov pro vaše obchodní účely jenom začátkem. Budete také muset uzavřít dohodu s pronajímatelem o obchodních podmínkách pronájmu, které jsou vhodné pro vaše obchodní potřeby, cíle a finance. Jednání o obchodních podmínkách pronájmu může být stresující nebo dokonce i úzkostné, pokud jste to nikdy předtím neučinili.
Jako předběžný nástroj pro vyjednávání je vždy chytré pro výzkum nájemného za srovnatelná místa a zařízení. Zjistěte, jaké podmínky pronájmu a pronájmu jsou pro tyto lokality nabízeny, stejně jako jakékoliv významné rozdíly mezi nemovitostmi, abyste se mohli obrátit na námitky od pronajímatele. Když jste udělali svůj domácí úkol a pochopili průměrné ceny pronájmu v oblasti, máte větší pravomoc dosáhnout podmínek, které jsou vzájemně výhodné a spravedlivé. Stejně tak, pokud najdeme četná místa, která jsou podobně vhodná pro srovnání, můžete být na trhu nájemce a možná budete schopni převést to na vyjednávací výhodu. Přinejmenším byste měli zvážit požadavek kratšího trvání leasingu (jeden rok, například místo dvou), v případě, že nájemné začne klesat. Tím se osvobozuje vaše podnikání dříve, než najdete lepší sadu podmínek. Toto nemusí být nejlepším přístupem, pokud vaše firma vyžaduje závazek na pevném místě, jako je například restaurace s jemným jídlem.
Pokud jde o dobu pronájmu, věnujte zvláštní pozornost této části nájemní smlouvy. Pokud jste spokojeni s místem a vaše pronájmová aplikace byla schválena pronajímatelem, další největší otázkou je termín nájemní smlouvy. Některé podniky, například restaurace, budou vyžadovat delší dobu pronájmu, ale pro většinu malých podniků je doba jednoho nebo dvou let s dobou obnovy nejběžnější a obecně nejvhodnější pro nájemce. Budete mít určitou jistotu a dostatek času na to, abyste mohli založit své operace a přilákat správné toky klientů nebo zákazníků na toto místo, ale vaše podnikání nebude spojeno s dlouhým termínem.
Nakonec věnujte pozornost mnohem více než jen výši nájmu. Další náklady, v závislosti na konkrétním druhu struktury pronájmu, které vám nabízíme, mohou výrazně přispět k vašim výdajům na budovu a způsobit skutečný tlak na váš rozpočet. Pokud bude Vaše firma odpovědná za náklady a výdaje kromě nájemného, je důležité získat odhad těchto nákladů, abyste vytvořili přesný rozpočet a odhad vašich firemních financí.Tyto tzv. Skryté náklady mohou zahrnovat údržbu nebo údržbu společného prostoru a mohou být velmi podstatné. Chcete-li zajistit co nejpříznivější možné podmínky, zvažte možnost požádat o maximální nebo maximální výši, kterou lze pro tyto položky posoudit, nebo alternativně zvážit výměnu struktury za takovou, v níž pronajímatel přebírá tyto náklady a vaše podnik zaplatí vyšší nájemné. Tím zvýšíte rozpočet a zajistíte, že finanční výhledy budou mnohem jednodušší a přesnější.
