Skutečná tržní hodnota nemovitosti je hodnota nemovitosti na otevřeném trhu bez vnějších faktorů. Tato hodnota má mnoho důležitých použití a je nezbytná při rozvodu, při výpočtu daní, u domácích prodejů a pojistných plnění. Zatímco jakýkoliv daný majetek má jednu danou teoretickou tržní hodnotu, určuje, že skutečná hodnota může být téměř nemožná. Proto je pro výpočet spravedlivé tržní hodnoty mnoho různých metod, z nichž každá může být více či méně přesná na základě specifik konkrétního majetku.
Co je spravedlivá tržní hodnota?
Spravedlivá tržní hodnota je jedním z těch zdánlivě jednoduchých konceptů, které se v praxi mohou stát neuvěřitelně složitými. Jednoduše řečeno, reálnou tržní hodnotou je cena, kterou by daný pozemek prodával na současném otevřeném trhu bez vnějších tlaků, jako je čas nebo finanční omezení. V podstatě se termín vztahuje k nejnižší ceně, kterou by prodávající byl ochoten přijmout, a nejvíce konkurenceschopnou cenu, kterou by kupující ochotně zaplatil, kdyby ani nebyl schopen nakupovat nebo prodávat, ani nebyl vystaven finančním omezením a oba měli rozumné znalosti relevantních skutečností. Spravedlivá tržní hodnota je závislá na nabídce a poptávce a bude vycházet a klesat na základě současného trhu.
Proč je reálná tržní hodnota důležitá
Spravedlivá tržní hodnota je nestranné ocenění aktiva. Není ovlivněna finanční nebo emocionální situací kupujícího nebo prodávajícího. Z tohoto důvodu se koncept často používá pro právní účely, nejčastěji ty, které zahrnují daně, pojištění a transakce s nemovitostmi. Může být také použito v rozvodových systémech, aby obě strany získaly stejný finanční podíl na majetku, i když obě strany nemohou vlastnit stejné části veškerého nemovitého majetku, který se účastnil rozvodu. Vlády také využívají doménu pro účely významné domény, když zabavují majetek od svých vlastníků a nahradí je na základě spravedlivé tržní hodnoty.
Spravedlivá tržní hodnota a daně
Opravné tržní hodnoty jsou užitečné při určování hodnoty majetku použitého při daňovém odpočtu po ztrátě ztráty nebo za dobročinné dary. Pokud například majitel vozu daruje svůj vůz na dobrou vůli, může odepsat tržní hodnotu na základě toho, co by auto bylo v transakci na volném trhu.
Spravedlivá tržní hodnota pro daňové účely byla předmětem mnoha soudních sporů v rámci IRS, neboť je obtížné určit. Pokud osoba, která darovala svůj vůz dobrou vůli, hledá spravedlivou tržní hodnotu svého vozidla, například by se mohla podívat na srovnatelný prodej na eBay Motors. Mohl by také využít hodnotu, kterou zaplatil za auto, pokud ho nedávno koupil, založil svou cenu na základě ocenění od místního odborníka nebo jej vypočítal jinými způsoby. Ale každá z těchto metod by mohla mít za následek odlišnou cenu, takže pokud IRS věří, že jeho tržní hodnota je příliš vysoká, mohli by ho následně prověřit.
Spravedlivá tržní hodnota se také používá při určování hodnoty nemovitosti pro daně z nemovitostí. Rozdíl mezi kupní cenou a reálnou tržní hodnotou bude kolísat s časem, kdy se na něm vyčerpá, a proto musí být tato hodnota pravidelně hodnocena správcem městských daní nebo správcem ocenění nemovitostí.
Probační soudy budou také používat daňovou hodnotu tržní hodnoty nemovitostí, neboť mohou pomoci zjistit, kolik musí příjemci zemřelých platit v daních z nemovitostí. Tato hodnota je obzvláště důležitá v těchto případech, protože obecně v případě, že zděděný majetek není držen rodinou, bude rychle prodán, takže hodnota nemůže být vypočtena přesně tím, proč se prodává. Navíc musí být v trzích s prokuraturou stanovena spravedlivá tržní hodnota, jelikož mnoho kusů majetku je dědictvím více příjemců, kteří musí stanovit spravedlivou tržní hodnotu, pokud si jedna osoba přeje udržet majetek a poskytnout ostatním příjemcům spravedlivý podíl na hodnotě nemovitosti.
Realitní užívání
Když se majitel domu rozhodne prodávat svůj majetek, prospěje jí, aby pochopil tržní hodnotu před uvedením na burzu, aby věděla, na co by ji měla prodávat. Nechtěla by příliš mnoho domu uvést do seznamu, ale stejně by nechtěla uvést domů za tolik, že by to zhoršilo kupce.
Spravedlivá tržní hodnota za pojištění
Pojišťovnictví také do značné míry závisí na spravedlivých tržních hodnotách pro náhradu poškozených nebo zničených nemovitostí. Například, pokud je dům zničen v požáru, pojistná společnost použije spravedlivou tržní hodnotu nemovitosti k určení, kolik zaplatí za nárok. Tento údaj nezohledňuje emocionální vazbu osoby na majetek, což znamená, že skutečná částka zaplacená prostřednictvím nároku může být mnohem nižší, než by byla osoba ochotna přijmout, pokud by se pokoušely prodat majetek předtím, než byla zničena.
Rozdíly z podobných podmínek
Vzhledem k tomu, že "tržní hodnota" se vztahuje k ceně aktiva na reálném trhu, reálná tržní hodnota představuje hodnotu nemovitosti na hypotetickém dokonalém trhu, kde jsou kupující a prodejci na rovném základě. Zatímco skutečná tržní hodnota domů bude k dispozici ve výpisu nemovitostí, tržní hodnota domova není tak snadná. Skutečná tržní hodnota by mohla být v mnoha případech vyšší, než je reálná tržní hodnota, pokud prodávající přeceňuje svůj majetek nebo je nižší, pokud se prodávající snaží z rychlého prodeje zoufale usilovat.
"Oceňovaná hodnota" nemovitosti je podobný pojem, ale protože odkazuje pouze na názor jednoho odhadce na hodnotu položky, nikoliv na skutečnou tržní hodnotu, protože se může lišit od odhadce k ocenění. Hodnotitelé používají normy, pokyny, místní předpisy, ekonomické trendy a srovnatelné tržby, aby určily tržní hodnotu nemovitosti. Ve většině případů, kdy je požadována spravedlivá tržní hodnota, je oceňovaná hodnota považována za přijatelnou, ovšem oceněné hodnoty mohou být často o něco vyšší než skutečná tržní hodnota.
Nakonec je "hodnocenou hodnotou" hodnota nemovitosti určená místním daňovým hodnotitelem nebo správcem oceňování majetku. Tato hodnota se používá k výpočtu daně z majetku. Obecně řečeno, hodnocená hodnota nemovitosti bude založena na posledním prodeji, nedávných domácí kontrole a srovnatelném prodeji domů. Stejně jako oceněná hodnota je účelem těchto hodnocení stanovit spravedlivou tržní hodnotu, ale posouzení je omezeno skutečností, že jde o názor pouze jedné osoby. Zatímco hodnocená hodnota by měla připomínat spravedlivou tržní hodnotu, je často o něco nižší. Vyhodnocené hodnoty jsou veřejnými údaji a lze je zpřístupnit na určitých webových stránkách nebo v kanceláři místního daňového hodnotitele.
Srovnávací analýza trhu
Existuje mnoho způsobů stanovení spravedlivé tržní hodnoty a zatímco existuje hypoteticky jedna konečná tržní hodnota dané nemovitosti, každá metoda výpočtu hodnoty pravděpodobně povede k odlišnému počtu. Nejběžnější metodou pro výpočet spravedlivé tržní hodnoty je provést srovnávací analýzu trhu. To zahrnuje prohlížení dalších srovnatelných vlastností na trhu nebo srovnatelných vlastností, které se nedávno prodávaly v posledních dvou až třech letech.
Na trzích, jako je nemovitost, je důležité zvážit umístění nemovitostí na prodej, ale s položkami, jako jsou sběratelské předměty a starožitnosti, může být lepší podívat se na srovnatelné současné tržby po celém světě, protože sběratelé obecně neomezují své nákupy místní oblasti. Při srovnávacích tržních analýzách se jedná o nemovitosti, jsou zpravidla prováděny licencovanými realitními makléři a měly by zahrnovat srovnání s domky s podobnými náměstími, v podobném stavu as podobným počtem ložnic. Měly by také zahrnovat pouze domovy prodávané za reálnou hodnotu na otevřeném trhu, nikoliv domovy prodávané při uzavření trhu nebo jinak prodávané za drasticky nízké nebo vysoké hodnoty.
Odborné hodnocení trhu
Dalším běžně používaným způsobem, jak určit tržní hodnotu nemovitosti, je najmout odhadce. Hodnotitelé by se měli specializovat na druh majetku, který zkoumají. Například odhadce nemovitostí je certifikovaný odborník se zkušenostmi a výcvikem pro určení hodnoty nemovitosti, zatímco umělec odhadce má rozsáhlé znalosti o uměleckém světě, historii umění a současných trendů v prodeji uměleckých děl. Hodnotitelé využívají jak konkurenční analýzy trhu, tak další faktory, jako jsou ekonomické trendy, k určení spravedlivé tržní hodnoty daného majetku. Mnoho věřitelů vyžaduje, aby dům prošel odborným posouzením před schválením úvěrů na nemovitosti.
Náklady na výměnu majetku
Náklady na náhradu majetku jsou společné jak pro pojišťovny, tak i pro odpisy daní. Náhradní náklady se často podobají konkurenční analýze trhu, neboť mohou zahrnovat sledování prodejních cen srovnatelných nemovitostí. Pokud například dojde k pádu vašeho vozu, pojišťovna by potřebovala pouze spravedlivou tržní hodnotu auta, která by ji nahradila vozem v podobném stavu.
Když je třeba provést přestavbu nějaké položky, například dom, je třeba, aby náklady na náhradu zohlednily tyto náklady. Například pokud byl váš dům zničen v tornádě a musel být přestavěn, mohlo to stát za poslední rok 250 000 dolarů, ale přestavování stejného domu s novými materiály by mohlo stát 300 000 dolarů.
Prodejní cena
V některých případech lze prodejní cenu použít k určení reálné tržní hodnoty nemovitosti. To platí obecně pouze tehdy, pokud byl prodej nedávný a byl na otevřeném trhu bez vnějších tlaků. Pokud byl dům právě koupen v loňském roce v hodnotě, která byla považována za spravedlivou jak pro kupujícího, tak pro prodejce, mohla by být například považována za spravedlivou tržní hodnotu pro daňové účely. Po asi třech až čtyřech letech však tato hodnota pravděpodobně již nebude odrážet současný trh a posouzení musí být provedeno před určením hodnoty daně z nemovitosti.
Ocenění třetí strany
Pokud jste se někdy dívali na domovy na webových stránkách, jako je Zillow, možná jste si všimli, že dokonce i domovy, které nejsou k prodeji, mají na nich vypsané hodnoty (v případě Zillowa se tyto nazývají "Zestimates"). Tato ocenění nemovitostí se vypočítává pomocí faktorů, jako jsou nedávné místní prodejní a daňové evidence. Každá stránka má jedinečný vlastnický vzorec, a proto se hodnoty mohou značně lišit od webu k webu.
Společnost nazvaná HouseCanary tvrdí, že má nejpřesnější hodnocení nemovitostí on-line, které do své analýzy zahrnují všechny dostupné údaje o trhu. Podle místa by jejich míra chyb z skutečné tržní hodnoty neměla být vyšší než 3,6 procenta, což znamená, že lokalita by mohla mít možná nejpřesnější ocenění v reálném trhu, které jsou k dispozici online.
