Rekonstrukce komerčních budov se mohou lišit od menších rekonstrukcí interiérů až po významné změny vnějšího i vnitřního uspořádání budovy. Dokonce i rekonstrukce malých obchodních budov může být stále závažným problémem a je důležité mít na paměti, že celý proces bude předtím, než se ponoří do projektu renovace.
Podnikové potřeby a logistika
Prvním krokem v rekonstrukci komerčních nemovitostí je rozpoznat, proč je třeba budovu renovovat. Některé běžné důvody zahrnují změnu nájemného, modernizaci vzhledu prostoru, vylepšení vybavení a zvýšení energetické účinnosti. V tomto kroku jsou vlastníci budovy a někdy i nájemci jedinými účastníky.
Před přesunem do další etapy je důležité podívat se na osvědčení o obsazenosti, porušování majetku, územní předpisy, aktuální stav nemovitosti, sousedství a další faktory. Některé z těchto faktorů mohou zcela zakázat určité druhy renovací; jiní mohou drasticky zvýšit rozpočet a jiní mohou jen ovlivnit to, co je třeba udělat před dokončením práce. Například, pokud doufáte, že změníte kancelářské prostory na obchodní prostory, v osvědčení o obsazenosti může být uvedeno, že budova může být použita pouze pro kanceláře. Změna osvědčení o obsazenosti může být obtížné, nákladné a časově náročné. A pokud nemovitost není zónována pro to, co byste chtěli udělat, změna zón může být zcela nemožná. Stejně tak, pokud jste v historické čtvrti, nemusíte být legálně schopni změnit exteriér budovy, i když můžete udělat vše, co chcete do interiéru budovy.
Dalším problémem, který může nastat, bude, pokud chcete změnit maloobchodní oděvní prostory na prodejce automobilů. Budete muset zkontrolovat stav budovy, abyste zjistili, zda je dostatečně strukturální, aby podpořil hmotnost vozidel.
Také byste měli mít možnost zhodnotit celkový stav budovy. Pokud budete dělat zásadní změny, aby se budova vypadala lépe a váš systém HVAC by si mohl dovolit opravu, můžete tyto změny provést současně.
Najděte dodavatele a návrháře
Poté, co se podíváte na to, co musíte udělat, měli byste být schopni určit, jaké typy odborníků je třeba zapojit do svého projektu. Pokud právě pracujete na energetických změnách, může stačit profesionál HVAC a elektrikář. Pokud renovujete přední část nemovitosti, možná budete chtít architekta a dodavatele. Provádějte výzkum a vyhledání osobních doporučení, pokud je to možné, abyste zajistili, že máte někoho, s nímž budete pracovat snadno, zaúčtujete spravedlivou sazbu a dáte výsledky podle plánu.
Pokud provádíte několik typů renovací najednou, možná budete chtít najmout generálního dodavatele nebo projektového manažera, který bude dohlížet na všechny projekty a ujistěte se, že všichni zůstanou v plánu. Tento projektový manažer může také zpracovávat materiálové dodávky a jakékoli spory, které vznikají u subdodavatelů.
Vytvořte rozpočet
Vzhledem k tomu, že může být těžké rozpočet na komerční přestavbu budov, aniž byste nejprve získali odhady, je to dobrý čas pro zahájení rozpočtu. Pravděpodobně jste měli nějakou představu o tom, co jste chtěli vynaložit na projekt dříve, ale teď, když jste mluvili s odborníky, měli byste mít lepší představu o tom, co můžete očekávat, že utratíte. Umožněte až třicet procent pro rozpočet na mimořádné události, navíc k tomu, co váš tým uvedl, abyste si v případě nečekaných problémů během procesu výstavby udělali nějakou kroužkovou místnost. Možná budete muset nyní vytvořit předběžný rozpočet a po provedení konkrétních plánů s projektanty jej zrevidovat.
Navrhněte svou obnovu
Pokud neuskutečňujete neviditelné zlepšení, jako jsou vylepšení energie, budete chtít spolupracovat s architektem, návrhářem interiérů nebo jiným profesionálem v oboru designu, abyste zjistili, jaký prostor chcete vypadat, když skončíte. Dokonce i když děláte zákulisní práci, stále budete pravděpodobně muset vytvořit nové plány pro dokumentování změn. To vám také umožní plně pochopit, kolik práce budete dělat, abyste se dostali do této fáze.
Pokud pracujete s návrhářem / architektem a nevezmete s sebou dodavatele, může to být dobrý čas, abyste získali od potenciálních dodavatelů odhady o celkových nákladech na práci, protože dodavatelé nemohou poskytnout přesný odhad, aniž by věděli plný rozsah práce. Na druhou stranu může být užitečné zapojení generálního dodavatele do procesu navrhování, neboť mohou nabídnout vstup, který vám pomůže učinit vaše plány realističtějšími a dostupnějšími na základě jejich praktických zkušeností.
Ujistěte se, že dokončíte svůj rozpočet až poté, co obdržíte konečný oficiální odhad dodavatele. To je také vhodný čas pro rozvíjení přiměřeného rozvrhu s pomocí týmu.
Získejte vaše povolení
Před zahájením podnikové obnovy budete pravděpodobně potřebovat povolení k práci. Pokud pracujete s dodavatelem nebo architektem, pravděpodobně se o povolení budou starat, jinak budete možná muset jít na radnici. Různá města mohou mít různé útvary, aby se zabývaly těmito typy povolení, ale často to bude oddělení stavební inspekce, oddělení plánování nebo rozvojové služby.
V závislosti na vaší poloze a rozsahu vaší renovace budete možná muset před získáním povolení předložit určité průzkumy. Pokud se nacházíte v citlivé oblasti životního prostředí, možná budete muset provést studii vlivů na životní prostředí. Pokud demolujete část konstrukce, můžete být vyzváni, abyste provedli průzkum nebezpečných materiálů pro testování olova, rtuti, azbestu a dalších nebezpečných materiálů v budově.
Provedení přestavby
Jakmile se postaráte o veškerý design, plánování a povolení, měli byste být připraveni začít výstavbu. Ve většině případů se pravděpodobně nebudete příliš angažovat v této fázi procesu renovace komerčních budov, pokud sami neděláte část díla. Pokud vzniknou nějaké problémy a dodavatel musí účtovat více, zašle vám dodatek k existujícímu projektu.
Provádění nezbytných prohlídek
Jako vlastník budovy byste měli chtít zkontrolovat nemovitost během jejího přestavování, abyste se ujistili, že vaše očekávání jsou splněna a že projekt je včas. Možná nejste jediný inspektor, který se dívá na práci; může státní inspektor stavby během výstavby nebo po jeho skončení zastavit, aby bylo zajištěno splnění stavebních předpisů. Při splnění těchto kódů obvykle odpovídá dodavatel nebo projektant, můžete být na háku, pokud budova není po dokončení stavby schopna kódovat, takže je to z dlouhodobého hlediska prospěšné.
Pokud byste museli změnit osvědčení o obsazenosti, abyste změnili užívání budovy, by úředník provádějící kódování zkontroloval renovace před vydáním nového osvědčení o obsazenosti.
Po provedení všech rekonstrukcí a dokončení inspekcí můžete přesunout vaši společnost nebo nové nájemce do přestavěné budovy.
