Pokyny o peněžních tocích jsou běžné v transakcích s nemovitostmi, kde kupující nemůže získat financování nákupu nemovitosti. K zajištění prodeje kupující zaplatí zálohu a podepíše směnku peněžních toků - v podstatě IOU - slibující, že zaplatí prodávajícímu zůstatek ceny s úrokem v splátkách po určitý počet měsíců, dokud nebude dluh zaplaceno. Poznámka je obchodovatelná a majitelé cenných papírů, kteří upřednostňují okamžitou paušální částku hotovosti, mohou tuto bankovku prodat třetí straně. Připojení kupujících a prodávajících peněžních toků však může být náročné.
Navštivte soudní síň v okrese. Vyhledejte veřejné záznamy, které uvádějí vlastníka hypotéky. Najděte nemovitosti, které byly financovány soukromými věřiteli. Vytvořte seznam těchto věřitelů a vlastností.
Napište dopis, který vysvětluje, že jste v podnikání s peněžními toky a že hledáte držitele noty, kteří mají zájem o prodej svých poznámek. Odeslat dopis soukromým věřitelům ve vašem seznamu. Sledujte dopis s telefonním hovorem. Vytvořte seznam databází držitelů poznámek, kteří chtějí prodávat.
Inzerujte svou touhu kupovat peněžní toky v místních novinách, investičních časopisech a realitních webových stránkách. Přidejte do databáze své potenciální zákazníky.
Telefonujte místní realitní kanceláře, hypoteční makléře, banky a escrow agenty. Zeptejte se, zda mají nějaké poznámky, nebo vás mohou obrátit na někoho, kdo to dělá. Sledujte tyto potenciální zákazníky a zjistěte si dostupné peněžní toky, které držitelé jsou ochotni prodat.
Analyzujte poznámky ve své databázi. Ověřte dlužnou dlužnou částku, termín, úrokovou sazbu a mechanismus splácení. Zkontrolujte, zda je bankovka zajištěna prvním nebo druhým zálohovým majetkem.
Určete realitního agenta, který může zhodnotit hodnotu kolaterálu, který bankovku drží. Investoři budou tyto informace vyžadovat před tím, než se zavážou koupit.
Hodnoťte si poznámky v pořadí podle hodnot, které jste získali v krocích 5 a 6. Obecně platí, že hodnota bankovky je relativní vzhledem k jeho rizikovému profilu - čím je riziko nejisté, tím nižší je cena a naopak. Rizikový profil bankovky obvykle zahrnuje informace, které jste analyzovali v kroku 5, poměr úvěru k hodnotě a skóre FICO dlužníka. Například vysoké poměry LTV - hodnota domácnosti ve srovnání s nevyrovnaným zůstatkem dluhu - jsou rizikovější než nízké LTV.
Umístěte potenciální kupce pro vaše peněžní toky prostřednictvím inzerce ve stejných zdrojích, které jste použili v kroku 3. Obraťte se na místní realitní kanceláře, které mohou být schopny dát do styku s místními investory. Můžete také založit webovou stránku věnovanou vaší makléřské firmě. Klienti se nestávají přes noc, takže buďte trpěliví. Může chvíli trvat, než se vaše síťové spojení dostane k publiku.
Určete právního zástupce, který vypracuje vaše podmínky pro zprostředkování. Klíčovým opatřením bude poplatek vašeho makléře, což je obvykle pevný procentní podíl z ceny zaplacené za bankovku.
Vyjednávejte cenu a podmínky prodeje mezi prodejcem a investorem. Vzhledem k tomu, že investor investuje hotovost, provádí cenovou nabídku na základě svého hodnocení investic. Jako prostředník je vaším úkolem pomoci stranám dosáhnout dohodnutých podmínek. Získáte svůj poplatek z práce, kterou jste předtím zadali - zjišťování poznámek, zhodnocení majetku a tak dále - a usnadnění obchodu.
Tipy
-
Kupující i prodávající také používají poznámky k peněžním tokům v převodech titulů automobilů, podnikatelských úvěrů a řadu dalších dluhových transakcí.
Varování
Zjistěte, zda potřebujete státní licenci nebo státní kvalifikaci před spuštěním vašeho splátkového prodeje.
Poznámka: zprostředkování vyžaduje spoustu času a energie a budete muset vytvořit agresivní reklamní kampaň. Nejspíš to není rychlá schéma. Dávejte si pozor na školení a poradenské služby, které naznačují něco jiného.
