Stará slova o nemovitostech - umístění, umístění, umístění - je obrovským faktorem průměrných nákladů na obchodní prostory na čtvereční stopu. Město nebo městečko, rušný rozbočovač nebo postranní ulice, slunná strana nebo stinná strana - určují místní průměrné ceny. Za umístění může být zaplaceno více, pokud se překládá na vyšší provoz. U cílových obchodů se však může vyplatit, že je mírně mimo dobře přeplněnou cestu.
Tipy
-
Maloobchodní prostory ve Velkém New Yorku jsou skvělým příkladem toho, kolik míst ovlivňuje ceny. Ve státě St. George na státním ostrově by se prostor mohl vynaložit na pouhých 10 dolarů na čtvereční stopu, ale na 40ti minutách na Manhattanu po nejvyšší pěší třídě obchody vyklízejí až 3.900 dolarů za metr čtvereční na druhé světové úrovni drahé maloobchodní ulice.
Hlavní úvahy
Samostatný obchod nezíská vestavěný bonus zavedené nohy, že dobře umístěný obchod v nákupním středisku dostane, a to se často přenáší na nižší náklady na čtvereční stopu. Umístění mimo silniční výjezdní rampy dělá prostor mnohem dostupnější, než je zastrčený na oblíbené pěší ulici. Ale každý z těchto prostor je ideální pro různé obchody.
Mezi mnoha otázkami, které musíte zvážit, je: Je součástí parkoviště? Budete platit údržbu společného prostoru pro pronajímatele v obchodech nebo na údržbě parkoviště? Bude vám pronajímatel poplatek za pojištění škod? Ty mohou být doplňky nad výše uvedené ceny za čtvereční stopu, ale měly by být zahrnuty do vašich výpočtů.
Ceny maloobchodních prostor se liší od ulice na ulici, natož město a město a stát. Například, Lincoln, Nebraska, ceny by mohly být regionálně prohibitive, ale být smích pro majitele podniku v Manhattanu. Je nutné, aby jste známy místní náklady a jaké prodejní kapacity za čtvereční stopy jsou ve vaší oblasti regionálně, protože tato stará slova se týká také maloobchodního prostoru: odpad, ne, nechcete. Nezaplatte za prostor, který nelze převést na příjem, v podstatě.
Leasing Space
Maloobchodní prostory ve Velkém New Yorku jsou skvělým příkladem toho, kolik míst ovlivňuje ceny. Ve státě St. George na státním ostrově by se prostor mohl vynaložit na pouhých 10 dolarů na čtvereční stopu, ale na 40ti minutách na Manhattanu po nejvyšší pěší třídě obchody vyklízejí až 3.900 dolarů za metr čtvereční na druhé světové úrovni drahé maloobchodní ulice.
Mezitím Miami Lincoln Road je šestým nejsilnějším maloobchodním místem v zemi a maloobchodníci zde platí průměrně 350 dolarů za čtvereční stopu. Číslo 10 na tomto seznamu je Highland Park Village v Dallasu / Fort Worth, v průměru 175 dolarů za čtvereční stopu. Při pronájmu je cena za čtvereční stopu obvykle roční nájemní cenu, takže je zapotřebí nějaké matematiky, aby se získala celková měsíční hodnota: Vynásobte počet čtverečních stop v prostoru cenou za čtvereční stopu a poté rozdělíme na 12. Výsledek je $ 28 za čtvereční stopu pro prostor o rozloze 978 čtverečních metrů, který pracuje až na 2 282 dolarů za měsíc.
Případová studie v Clevelandu
Pro pohled na nejvyšší a nejnižší v typickém městě, zvažte Cleveland, kde volná místa v maloobchodě rostou ve stagnující ekonomice. Stagnace ovlivňuje ceny ze sousedství do sousedních čtvrtí, protože obyvatelé se pohybují, ulice se zchytávají a dopravní modely se mění. Mezitím rostou další oblasti, zejména na předměstí, když se lidé dívají do čtvrtí, které vnímá jako lepší pro svůj životní styl.
Clevelandův počátek roku 2017 v regionálním průměru za maloobchodní prostory činil 12,13 dolarů za čtvereční stopu, a to v průměru o 11% v celorepublikových maloobchodních prostorech. Stejně jako v jakémkoli městě, volná místa drasticky ovlivňují ceny a jsou velkým faktorem ovlivňujícím jednání. Oblast Clevelandu s 26% volným místem se ptá pod hranici 8 dolarů za metr čtvereční, ale tam, kde je jen 1,5 až 3 procenta volného místa, majitelé pozemků se ptají mezi 22 a 25,88 dolary za čtvereční stopu. Je to vše o nabídce a poptávce.
Cena není vše, co má vliv
Velká cena v obchodním prostoru může být zavádějící. Jaký je důvod platit 7 dolarů za čtvereční stopu, pokud nemůžete zákazníky navštívit? Co když považují tuto oblast za bezpečné? Mohou zaparkovat své auto, aniž by se obávali o zlomení? Co je v tranzitním prostoru jako v oblasti? Existují další obchody, které zákazníkům dávají důvod, proč bydleli v blízkosti?
Plánovaná klientela by měla ovlivňovat vaše rozhodnutí v oblasti vesmíru. Hip mladí zákazníci jsou nepravděpodobné, že nakupují v rýžových, upscale "kapuce, takže najít středně velký prostor pravděpodobně lépe vyhovuje než drahé 25,88 dolarů za čtvereční stopu placené v Beachwood, Cleveland. Zatímco starší zákazníci mají menší pravděpodobnost, že navštíví místa, která nemají přidělená parkovací místa nebo která vyžadují dlouhé vzdálenosti.
Výzkum je vše
Je to odpovědnost vlastníka obchodu, aby se věnovala regionálnímu výzkumu, a to až do úrovně ulice. Pomáhá pracovat s důvtipným obchodním realitním agentem, který nemá pouze statistiky výtoku, ale může zálohovat nároky s dokumentací. Mějte však na paměti, že z transakce má agent něco získat, a tak i nezávislý výzkum. Referenční stůl u každé městské knihovny by měl mít nejnovější časopisy s podrobnými údaji o prodejních a leasingových cenách. Regionální noviny jsou skvělým zdrojem posledních trendů na trhu, ale sledování sazeb v oblastech, které vás zajímají. Přihlaste se k místním informačním bulletinům o komerčních nemovitostech a sledujte cenové trendy.
Získejte představu konzervativních údajů o prodeji na čtvereční stopu, která je možná pro vaši firmu, a proveďte analýzu nákladů a přínosů nájemného versus prodeje. Konkrétně hledat srovnání mezi podobnými obchodními typy. Zjistěte, jaký je provoz nohy a automobilu v tomto regionu po celý rok. Na ulici na břehu jezdí od května do září obchod s vraždami, ale je tu velký důvod, proč se v lednu objevují obchody a jdou na ryby.
Nakonec, s dobrou znalostí místních cen, maloobchodních trendů a dopravy pro konkrétní oblasti ve vašem regionu, spolu s chápáním místních prodejů na čtvereční stopu, najdete slibný maloobchodní prostor, který umožní vaší firmě prosperovat.
