Hodnota terminálu je diskontovaná hodnota všech peněžních toků po konci roku. To je rok, kdy končí investiční období. Diskontovaný peněžní tok je diskontování budoucích peněžních toků do současnosti. Komerční nemovitosti zahrnují kancelářské budovy, nákupní střediska, továrny a volné pozemky. Hodnota terminálu je klíčovou složkou oceňování aktiv.
Vypočtejte hodnotu koncového bodu za předpokladu, že vlastnost se zvyšuje o konstantní roční míru do koncového roku. Hodnota vzorce terminálu je: CV_ (1 + r) ^ t, kde CV je aktuální hodnota nemovitosti, r je diskontní sazba a t je koncový rok. Můžete použít aktuální míru inflace pro diskontní sazbu. Například pokud je aktuální hodnota $ 1 000, je koncový rok 5 a míra inflace je 2 procenta, koncová hodnota je $ 1,104.08: 1000 (1 + 0.02) ^ 5. Existují dva problémy s tímto přístupem: Za prvé předpokládáte, že aktuální odhad hodnoty komerčních nemovitostí je správný, což znamená, že není ani příliš vysoké, ani příliš nízké; a za druhé, že do konce roku bude stabilní a stálý růst jeho hodnoty. Tyto předpoklady pravděpodobně nebudou trvat delší dobu. Z těchto důvodů se často používá alternativní přístup.
Vypočtěte hodnotu terminálu tak, že předpokládáte konstantní tempo růstu peněžních toků do trvalosti, počínaje koncovým rokem. Hodnota vzorce terminálu je: CF / (r - g), kde CF je peněžní tok vytvořený nemovitostí v koncovém roce, g je konstantní roční míra růstu peněžních toků a r je diskontní sazba. Například, pokud peněžní tok začíná v roce 5 terminálu je 100 USD, diskontní sazba činí 8% a konstantní roční růst peněžních toků je 2%, konečná hodnota je 1,666.67 USD: 100 / (0,08-0,02). Všimněte si, že pokud předpokládáte nulovou konstantní roční míru růstu peněžních toků (g), potom se vzorce terminálních hodnot zjednoduší na CF / r (peněžní tok vydělený diskontní sazbou).
Vypočítejte současnou hodnotu koncové hodnoty, která je účinně jednorázovým budoucím peněžním tokem. Současný vzorec hodnot je TV / (1 + r) ^ t, kde TV je koncová hodnota v roce t a r je diskontní sazba. Pokud je například hodnota terminálu $ 10 000 v roce 10 a diskontní sazba je 4 procenta, současná hodnota je 675,56 USD: 1 000 / (1 + 0,04) ^ 10.
Tipy
-
Diskontní sazba pro aktiva je obvykle náklady podniku na kapitál (tj. Její cena za půjčky peněz).
