Je příliš snadné pronajmout si kancelářský prostor, jen abyste zjistili, že nepotřebujete tolik místa, kolik jste kdysi čekali, nebo že potřebujete mnohem více místa, než se budete muset přesunout do nové budovy. Bez ohledu na důvod, pokud máte více prostoru, než potřebujete, může být dobrým obchodním rozhodnutím o vrácení částky vašeho nájmu tím, že se pokusíte podnášet kancelářský prostor.
Proč podnášet svůj prostor?
Většina firem pronajala kancelářské prostory v délce jeden, dva, pět nebo deset let. Tyto pronájmy mají tendenci zahrnovat velké poplatky, pokud nájemce tyto podmínky porušuje a předčasně uvolní majetek. Pokud potřebujete uvolnit místo před vypršením pronájmu, může být výhodné pronajmout kancelářský prostor spíše než přerušení pronájmu a zaplacení trestu, a to iv případě, že podnájem nemovitosti za méně, než jste platili, a přesto skončí se ztrátou.
Případně, pokud máte prostor, který nepotřebujete nebo nepoužíváte, můžete trochu zvýšit příjmy tím, že podnájete prostor, než aby jste ho nechali odpadnout. Dokonce i když si myslíte, že byste mohli místo potřebovat později, krátkodobý pronájem komerčního prostoru vám pomůže zabránit ztrátě peněz na nepoužívaných kancelářských prostorech, dokud nebudete v pozici, kde budete potřebovat plný prostor ve své kanceláři.
Rozhodování o tom, zda podnášet
Nejprve zjistěte, zda je tato myšlenka dokonce možná. Podívejte se na svůj nájem, abyste se ujistili, že můžete podnámit celou nemovitost nebo její část. Některé pronájmy umožňují podnájem, ale pouze pro celý majetek, nikoliv jeho část. Pokud si chcete pronajmout část své kanceláře, ujistěte se, že oblast, kterou uvažujete o podnájmu, je něco, co by lidé chtěli pronajmout, a pokud je logisticky možné zadané vstupy do budov, parkování apod.
Uvědomte si, že budete odpovědní za škody, pokud sublesee zničí majetek. Pokud podnájemník přestane platit nájemné, budete stále odpovědní za pronájem. Pokud uděláte podnájem, ujistěte se, že jste zaplatili zálohu na škody ve výši jednoho měsíčního nájemného a zvážíte-li získání pojištění podnájmu. Ty mohou alespoň napomoci vyrovnání některých problémů, které mohou vzniknout při podnájmu.
Nezapomeňte zhodnotit potřebu soukromí společnosti. Pokud leasingujete kancelář s otevřeným plánem a pracujete ve zdravotnictví, pravděpodobně nemůžete dostat pryč s podnájemním kancelářským prostorem, kde mohou být soukromé lékařské informace pro lidi viděné osobami mimo společnost. Totéž platí, pokud se nacházíte v právní oblasti nebo v jiném odvětví, které zpracovává citlivé informace.
Také zvážit, jak bude tento krok vypadat na zaměstnance a zákazníky. Podnájem může znamenat, že máte finanční potíže. Nechcete ztrácet zaměstnance, kteří vyžadují stálé zaměstnání a mohou cítit, že jejich práce je ohrožena. Nebudete také chtít vystrašit zákazníky, kteří chtějí vědět, že vaše společnost je stabilní. Zatímco jste schopni efektivně komunikovat s vašimi zaměstnanci, je mnohem těžší vyjádřit zákazníkům.
Jak podnájem kancelářský prostor
Pokud jste si jisti, že jste připraveni k podnájmu, nezapomeňte pečlivě promítat nájemníky. Musíte se ujistit, že společnost nebude nejen starat se o nemovitost, ale také zaplatí včas a spolehlivě. Budete se také chtít ujistit, že můžete pracovat s sdílením místa se společností, pokud jste stále zabírají část kanceláře.
Je třeba poznamenat, že většina pronájmů, které umožňují podnájem, vyžadují, aby pronajímatel schválil podnájemce, a dokonce budete muset zaplatit za tento schvalovací proces, takže se chcete ujistit, že najdete nájemce, který váš pronajímatel schválí. Také některé pronájmy zakazují podnájem společnosti již v budově nebo společností v obdobných průmyslových odvětvích, jaké jsou již v budově. Ujistěte se, že před inzerováním inzerátu pečlivě přezkoumáte veškerá ustanovení o podnájmu v nájemní smlouvě, neboť nechcete ztrácet čas s vyjednáváním s potenciálním podnájemcem, který se nemůže legálně dostat do vaší budovy.
Proces podnájmu může být usnadněn tím, že pracujete se zkušenými realitními makléři, kteří dokážou přezkoumat všechny klauzule vašeho stávajícího pronájmu, inzerovat inzerát a prohledávat potenciální nájemníky. Samozřejmě, že tato služba není levná, tak pečlivě zvážíte hodnotu těchto služeb proti tomu, co zaplatíte realitnímu makléři, pokud si myslíte, že se sami postaráte o práci.
Jakmile jste si vybrali správného nájemce, musíte se dohodnout na podmínkách pronájmu s vaším novým nájemcem. To by mělo zahrnovat detaily jako zálohu, služby, sdílené vybavení, parkování, značení, případné renovace a celkové kancelářské pracovní prostředí. Vytvořte smlouvu a nechte svého advokáta prohlédnout předtím, než bude mít druhou obchodní značku.
Omezení pronájmu nájemného
Většina společností, které chtějí podnájem kancelářské prostory, očekává, že zaplatí snížené nájemné. To znamená, že pravděpodobně budete muset účtovat méně, než platíte za čtvereční stopu, pokud neplatíte daleko méně, než je tržní hodnota. Kromě toho mnoho pronájmů zakazuje těm, kteří podnájem svůj prostor, aby zisk ziskali. Takže obecně řečeno, měli byste očekávat, že budete účtovat méně než to, co platíte.
Na druhou stranu, některé pronájmy skutečně zakazují společnosti podnájem prostor z účtování méně než to, co platí pronajímateli. Tento problém lze odvrátit tím, že nabízíte prostor za stejnou cenu za čtvereční stopu, který zaplatíte, a poté nabídnete, abyste v rámci krátkodobého maloobchodního pronájmu vložili další "volné" kancelářské prostory, takže vám průměrná cena za čtvereční stopu je stále nižší než to, co zaplatíte.
Aby se věci ještě více komplikovaly, některé nájemní smlouvy zakazují inzerci ceny podnájmu, takže v takovém případě budete muset v inzerátech uvést, že by se zainteresované osoby měly zeptat na ceny nebo jednoduše uvést, že cena je obchodovatelná.
Výpočet nákladů
Jakmile jste vzali v úvahu omezení pro podnájem stanovená v nájemní smlouvě, musíte zjistit, kolik byste chtěli dostat do prostoru. Nejlepší věc, kterou musíte udělat, je porovnat to, co platíte průměrnému obchodnímu nájemnému za čtvereční stopu poštovní směrovací číslo. Pokud váš pronájem zakazuje vydělat zisk z vesmíru, který jste vydělili, a vy zaplatíte mnohem méně, než je průměrná tržní sazba, možná budete moci účtovat přesně to, co zaplatíte.Pokud váš pronájem zakazuje vám účtovat méně než to, co zaplatíte, a musíte vložit "volný" prostor, aby jste podnájem nemovitost, budete pravděpodobně chtít účtovat to samé, jako platíte také, vědět, že průměrně nižší.
Samozřejmě, délka doby, po kterou jste podnájem nemovitosti, bude mít také rozdíl. Čím kratší je čas na podnájem, tím méně nájemníků, kteří se o to budou zajímat, protože málo firem se chce přestěhovat do prostoru jen proto, aby museli opustit rok do konce roku. Pokud máte pět nebo více let na leasing, můžete se dostat pryč s nabíjením mezi 70 a 90 procent tržní hodnoty pro váš prostor. Toto číslo se sníží, protože doba pronájmu se zkrátí a zkrátí. Pokud máte rok nebo méně, budete muset účtovat dramaticky sníženou sazbu, abyste se odvolali k potenciálním nájemcům. Pokud váš pronájem zakazuje účtování méně než to, co zaplatíte za pronájem, mohlo by to být nepraktické dokonce i s možností zahrnutí bonusového "volného" prostoru pro podnájemce.
