Program reverzních hypoték je program hypotečního úvěru schválený Federálním úřadem pro bydlení (FHA), který umožňuje seniorům ve věku 62 let a starším, aby si vybrali část nahromaděného kapitálu v domě. Prostředky lze využít prakticky pro jakýkoli účel, jako je doplňkový příjem, zlepšení domova, snů nebo prázdnin. Na rozdíl od konvenčních hypoték v oblasti vlastního bydlení není dlužník povinen provádět žádné splátky na reverzní hypotéku, pokud dlužník použije dům jako hlavní bydliště. Splácení zpětné hypotéky se provádí při prodeji domu.
Požadavky na hodnocení pro zpětnou hypotéku
Jednou z nejčastěji kladených otázek je, jak je hodnota nemovitosti určena pro reverzní hypotéku Ve skutečnosti neexistuje žádné velké tajemství k určení hodnoty reverzní hypotéky. To se děje stejným způsobem jako běžná "konvenční" hypotéka v oblasti vlastního bydlení.
FHA Appraiser
Pozornost je, že vzhledem k tomu, že většina reverzních hypoték je pojištěna FHA, musí být posouzení provedeno ověřovatelem schváleným FHA. Vzhledem k tomu, že dům je "jediným zajištěním" použitým k zajištění reverzní hypotéky, je důležité, aby hodnocení bylo přesné a odrážela skutečnou hodnotu domu. Kromě toho, protože reverzní hypotéka je FHA pojištěna, musí vlastnost splňovat standardy FHA vlastnictví.
Co je srovnatelné?
Appraiser schválený společností FHA bude "srovnatelný". To znamená, že odhadce porovná hodnotu oceněného majetku s vlastnostmi (srovnatelnými), které se nedávno prodávaly v oblasti. "Prodej v oblasti" je poněkud ztracený koncept, který je podmíněn hustotou obyvatelstva. Hodnotitelé, kteří provádějí hodnocení na typickém příměstském domě s typickou hustotou příměstské oblasti, budou hledat "srovnatelné" v okruhu 1,5 až 3 mil.
FHA prosazuje velmi přísné pokyny, které má hodnotitel sledovat při hodnocení. Dům musí být podobný srovnatelným "prodaným" nemovitostem v oblasti, pokud jde o styl a vybavení.
Co je poslední prodej?
Srovnávací dům, který se prodává, musí být nedávným prodejem. Opět je to další ztráta koncepce. Robustnost prodeje bydlení se mění s ohledem na stav ekonomiky. Když je ekonomika pomalá, prodej bytů bývá pomalý.
Obvykle se srovnatelný dům, který se prodává v oblasti, například před rokem a půl, by nebyl ideálním domem, na kterém by bylo možné srovnávat. Nicméně v pomalé ekonomice, kde jsou prodeje bydlení pomalé, může být tento dům "jedinou hrou ve městě". Rozhodnutí o tom, co představuje nedávný prodej, je konečný den úsudkem ze strany odhadce a financování společnosti.
Splnění pokynů FHA
Mnoho seniorů se ocitlo chyceno v dilematu Catch-22, protože vlastnictví musí splňovat minimální standardy FHA pro získání reverzní hypotéky. Mnoho starších domů může potřebovat opravy, aby vyhověly požadavkům FHA reverzní hypotéky, jako jsou střešní krytiny, elektroinstalace, instalatérské nebo olověné nátěrové hmoty nad rámec schopnosti dlužníka opravit s dostupnými prostředky z kapes.
Dobrou zprávou je, že společnost FHA si uvědomuje potenciál těchto druhů problémů a přijala opatření, která umožní opravy z výnosů z vypořádání, zpravidla do šesti měsíců po financování. Jakékoli potřebné opravy, které splňují požadavky FHA, jsou v hodnotící zprávě zaznamenány hodnotitelem. Odhady jsou pak získány od "renomovaných" dodavatelů k provedení oprav. Konečně, potřebné finanční prostředky jsou drženy v escrow být čerpán jako opravy jsou dělány.
